Gebäudeenergiegesetz: Was steht im neuen GEG?

Wir erklären, was im neuen Gebäudeenergiegesetz steht und wie die aktuellen Vorschriften für Neu- und Bestandsbauten aussehen. 

Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das Gebäudeenergiegesetz (kurz: GEG) macht energetische Vorgaben, die Bauherren bei Neubauten und bei Sanierungen von Bestandsbauten berücksichtigen müssen. Das GEG ist am 1. November 2020 in Kraft getreten und ersetzt die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Zum 1. Januar 2023 wurde das Gebäudeenergiegesetz darüber hinaus noch einmal leicht angepasst. Das GEG bündelt die Inhalte der drei Regelwerke und schafft einen einheitlichen Rahmen. Dabei bleiben die Mindestanforderungen an Neubauten weitestgehend erhalten. 

Grundsätzlich gilt das Gebäudeenergiegesetz für alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden. Dabei entfallen die meisten Vorschriften auf Heizungstechnik und Wärmedämmung. Da auch der Energiehaushalt des Gebäudes eine Rolle spielt, werden auch weitere Punkte über das Gesetz reguliert, insbesondere Vorgaben zur Warmwassererzeugung, zu Lüftungsanlagen sowie zum Strom, der für den Betrieb der Haustechnik (Heizkessel, Pumpen etc.) notwendig ist. 

Darüber hinaus finden Sie im GEG eine Reihe weiterer Vorgaben, zum Beispiel zum Luftaustausch oder zur Minimierung von Wärmebrücken. Dabei handelt es sich um Stellen, die nicht oder nur schlecht gedämmt werden können, zum Beispiel am Fensterrahmen, über Türen oder im Dachbereich. Das Regelwerk enthält auch Anforderungen an die Klimatechnik und schreibt Hitzeschutzmaßnahmen vor, damit Wohnungen sich im Sommer nicht zu stark aufheizen. 

Für Neubauten ist ein bestimmter Anteil an erneuerbaren Energien zur Energieversorgung vorgeschrieben.

Was schreibt das GEG für Neubauten vor?

Ganz wie die Energieeinsparverordnung nutzt auch das Gebäudeenergiegesetz zur Beurteilung der energetischen Maßnahmen das Konzept des Referenzgebäudes. An diesem müssen sich alle Neubauten messen lassen. Für die wichtigsten Bauteile des Referenzgebäudes wurden wichtige energetische Größen wie der Wärmedurchgangskoeffizient oder der Gesamtenergiedurchlassgrad festgelegt. Der Wärmedurchgangskoeffizient (auch U-Wert genannt) ist das Maß für die Wärmedurchlässigkeit eines Bauelements. Der Gesamtenergiedurchlassgrad (auch g-Wert genannt) gibt den prozentualen Anteil der Energie an, die durch die Verglasung in das Innere eines Raumes gelangt und dort den Raum erwärmt. Neben der baulichen Hülle gelten auch bestimmte Vorschriften für die Dämmung, zum Beispiel von Heizungs- oder Warmwasserrohren. 

Ein Beispiel:
In aller Regel wird eine sogenannte 100 %-Dämmung benötigt. Das bedeutet, dass alle warmgehenden Rohrleitungen mit einer Dämmung ummantelt werden müssen, die mindestens dem Innendurchmesser des Rohres entspricht. Das gilt zumindest dann, wenn die verwendeten Dämmstoffe eine Wärmeleitfähigkeit von λ = 0,035 W/(m•K) aufweisen. Ist die Wärmeleitfähigkeit des verwendeten Dämmmaterials höher, muss die Dämmstärke entsprechend angepasst werden. Im GEG werden aber auch Ausnahmen beschrieben, die zu geringeren oder höheren Dämmstärken führen. 

Das GEG beschreibt das Referenzgebäude im Detail. Allerdings wird auch immer wieder auf bestimmte DIN-Normen verwiesen, die für Laien aber selten verständlich und häufig auch gar nicht einsehbar sind. Daher müssen in der Regel Architekt*innen, Bauleiter*innen bzw. die ausführenden Fachfirmen dafür sorgen, dass die GEG-Vorschriften entsprechend eingehalten werden. 

Jahres-Primärenergiebedarf darf nur bei 55 Prozent des Referenzgebäudes liegen

Ein zentrales Element ist, dass neue Wohngebäude einen festgelegten Jahres-Primärenergiebedarf nicht überschreiten dürfen. Das ist die Energie, die Sie für Heizung oder Klimaanlage direkt einsetzen müssen bzw. für die dazugehörigen elektrischen Anlagen. Laut GEG § 15 dürfen die neuen Gebäude maximal 55 Prozent des Energiebedarfs aufweisen, den das Referenzgebäude besitzt.  

Für die Berechnung des Energiebedarfs werden die verwendeten Energieträger herangezogen, die dann mit einem spezifischen „Primärenergiefaktor“ multipliziert werden. Bei diesem Faktor handelt es sich um einen Indikator für die insgesamt eingesetzte Energiemenge von der Quelle bis zum Haushalt. Zwecks besserer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Energieträger wird in der Rechnung nicht nur der Energieverbrauch berücksichtigt, sondern auch der Energiebedarf bei Gewinnung, Umwandlung und Verteilung. Für das Heizen mit Netzstrom beispielsweise beträgt der Primärenergiefaktor 1,8. Das heißt: Für 1 kWh Wärmeenergie zuhause müssen im Kraftwerk insgesamt 1,8 kWh erzeugt werden. Die übrigen 0,8 kWh sind Umwandlungs- und Transportverluste. Zum 1. Januar 2023 wurde außerdem ein neuer Primärenergiefaktor für Strom eingeführt, den man dafür nutzt, wärmenetzgebundene Großwärmepumpen zu betreiben. Dieser beträgt 1,2 und soll der systematischen Benachteiligung von Großwärmepumpen-Fernwärme im Vergleich mit KWK-Anlagen-Fernwärme oder Wärmeerzeugern mit fossilen Energien entgegenwirken. 

Nachhaltigere Energieträger sind bei der Bewertung des Primärenergiebedarfs im Vorteil, weil bei der Festlegung der Faktoren die Werte für Erneuerbare Energien und Holz sehr viel niedriger angesetzt wurden als zum Beispiel bei Erdöl und Erdgas. Das hat auch damit zu tun, dass neben der Effizienz der Bereitstellung auch die Klimafreundlichkeit berücksichtigt wurde. Der Primärenergiefaktor für Solarenergie liegt beispielsweise bei null, da die Energie in räumlicher Nähe zum Verbrauch erzeugt wird und keine Verluste auftreten. Durch den Einsatz von Solarenergie kann also der Primärenergiebedarf eines Hauses stark gesenkt werden. 

Anforderung des GEG an Bestandsbauten

Für Bestandsgebäude gelten gewisse Austausch-, Sanierungs- und Nachrüstpflichten, denen Sie als Eigentümer*in innerhalb bestimmter Fristen nachkommen müssen. Besitzer*innen von Ein- und Zweifamilienhäusern, die seit Februar 2002 selbst in dem Gebäude wohnen, sind von diesen Pflichten ausgenommen. Diesen Pflichten müssen Sie innerhalb von zwei Jahren nachkommen, ansonsten drohen Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 Euro. 

Sollten Sie ein entsprechendes Haus selbst kaufen, das Gebäude erben oder es als Schenkung bekommen, müssen Sie als neue Besitzerin oder neuer Besitzer folgende Pflichten erfüllen: 

• Alte Heizkessel erneuern: Heizkessel, die 30 Jahre und mehr auf dem Buckel haben, müssen zwingend ausgetauscht werden. Betroffen sind Öl- und Gasheizkessel mit einer Größe von 4 bis 400 kW.  
• Die Austauschpflicht gilt aber nicht für Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel oder Anlagen, die lediglich Warmwasser bereitstellen. Manchmal ist es aber sinnvoll, ältere Gasheizungen schon früher zu erneuern.
• Warmwasserführende Rohre dämmen: Heizungs- und Warmwasserrohre, die durch unbeheizte Räume führen, müssen gedämmt werden. 
• Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen: Seit 2015 müssen die obersten Geschossdecken, die zu einem unbeheizten Dachboden führen, einen bestimmten „Mindestwärmeschutz“ aufweisen. Der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke darf maximal 0,24 W/(m²·K) betragen. Ausnahmen sind konstruktive Einschränkungen. Liegen diese vor, gilt es, die höchstmögliche Dämmstoffstärke mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/mK zu erreichen, alternativ bei Verwendung von Einblasdämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen eine Wärmeleitfähigkeit von 0,045 W/mK. 
• Bei Holzbalkendecken beispielsweise werden die Zwischenräume mit Dämmmatten oder losen Dämmstoffen (Zellulose, Steinwolle, Glaswolle etc.) aufgefüllt. Die Dämmpflicht gilt für zugängliche Decken von beheizten Räumen, die an einen unbeheizten Dachraum grenzen. So z. B. auch für Spitz- oder Trockenböden. Alternativ kann auch das Dach gedämmt sein. 

Wer das Dach seines Hauses dämmt, muss die GEG-Vorschriften einhalten.

Anforderungen bei freiwilligen Modernisierungen

Alle weiteren Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten am Haus sind in der Regel freiwillig. Doch gehen Sie den Umbau an, gibt Ihnen das GEG Mindeststandards vor, die erreicht werden müssen. Alte, undichte Fenster müssen laut Gebäudeenergiegesetz nicht ausgetauscht werden. Eine Wärmedämmung der Außenwände ist zwar sinnvoll, aber nicht zwingend vorgeschrieben. 

Wenn Sie alte Fenster erneuern oder die Fassade neu verputzen lassen, müssen die entsprechenden Dämmwerte erreicht werden. Das gleiche trifft zu, wenn Sie mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche sanieren. Wird die Fassade nur an einzelnen Stellen ausgebessert oder lediglich neu gestrichen, müssen Sie die Anforderungen nicht erfüllen. Auch bei kleineren Arbeiten in Innenräumen, wie der Erneuerung von Bodenbelägen, gelten die Dämm-Grenzwerte nicht.

Für welche Gebäude gilt das GEG nicht? 

Ausgenommen von den Sanierungspflichten des GEG sind u. a. Gebäude wie Gewächshäuser, Stall- oder Lagerhallen sowie Kirchen und andere Gotteshäuser.  

Stehen Gebäude unter Denkmalschutz oder ist ihre Bausubstanz als erhaltenswert eingestuft, darf von den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestanforderungen abgewichen werden, wenn durch die Sanierungsmaßnahmen das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigt wird.  

Weitere aktuelle Regelungen und Vorschriften im GEG

Neben den Dämmvorschriften für Neu- und Bestandsbauten beinhaltet das Gebäudeenergiegesetz aktuell auch weitere Regelungen. Die wichtigsten Vorschriften betreffen den Energieausweis, den Abschied von Öl- und Kohleheizungen sowie die bessere Anrechenbarkeit von selbst erzeugtem Strom. 

Pflicht zum Energieausweis

Neu verkaufte oder vermietete Gebäude benötigen zwingend einen Energieausweis. Durch ihn erhalten potenzielle Käufer*innen und Mieter*innen einen Einblick, wie es um die energetischen Qualitäten des Hauses bestellt ist. So können Sie auch abschätzen, welche Energiekosten auf Sie zukommen. Die im Energieausweis verwendeten Einteilungen ähneln den Energieeffizienzklassen von Haushaltsgeräten und reichen von A+ bis H. 

Das Gebäudeenergiegesetz legt die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsbauten fest.

Abschied von Öl- und Kohleheizungen

Ab 2026 ist auch weitestgehend Schluss mit neuen Öl- und Kohleheizungen. Sie sind zwar nicht komplett verboten, dürfen aber nur noch mit Einschränkungen eingebaut werden.

Heizungen im Neubau

Im Neubau muss seit Januar 2024 grundsätzlich eine Heizung mit 65 Prozent Erneuerbaren Energien eingebaut und betrieben werden. Es gelten allerdings verschiedene Übergangsfristen, die unter anderem mit der kommunalen Wärmeplanung zusammenhängen. Unter Umständen ist in Ihrer Kommune ein Anschluss an ein zukünftiges Wärmenetz möglich. Einen Unterschied macht auch, ob Sie in einem geschlossenen Neubaugebiet bauen oder nicht. Sobald die Wärmeplanung steht und kein Fernwärmeanschluss möglich ist, sind die 65 Prozent Pflicht. 

Spätestens ab 2028 gilt dies dann für jede Heizung im Neubau. So lange kann auch noch eine konventionelle Heizung eingebaut werden, diese muss aber auf erneuerbare Energien umstellbar sein. 

Noch mit gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen angetriebene Heizungen müssen immer höhere Biomasse-Anteile nutzen: 

• ab 2029: 15 Prozent 
• ab 2035: 30 Prozent 
• ab 2040: 60 Prozent 
• ab 2045: 100 Prozent

Ab 2045 sind weder herkömmliches Erdgas noch Heizöl zugelassen. Dann kann man z. B. nachhaltiges Biomethan oder grünen Wasserstoff nutzen. 

Eine Gasheizung kann man weiter betreiben, wenn sie nachweislich Gas aus erneuerbaren Quellen nutzt. Belegen muss man die Verfeuerung von Biomasse anhand der Rechnungen für die Lieferungen.

Wann muss die Heizung im Bestand getauscht werden?

Weil das komplette Gasheizungsverbot 2024 nicht kommt, haben Eigentümer*innen von Bestandsgebäuden mit dem Austausch Zeit, bis die Stadt die sogenannte Wärmeplanung bekannt gegeben hat. Bis es so weit ist, darf man auch im Bestand nach dem 01. Januar 2024 noch Öl- und Gasheizungen einbauen. Denn, ob man die Heizungsanlage tatsächlich austauschen muss, hängt auch von der kommunalen Wärmeplanung ab. Eventuell ist auch ein Anschluss an das lokale Wärmenetz möglich. 

Ist ein Heizungstausch geplant, sollten sich Eigentümer*innen stets über den Stand der kommunalen Wärmeplanung in ihrer Stadt informieren. 

Übrigens gelten die folgenden Übergangslösungen, bis die Wärmeplanung in Kraft getreten ist:

• eine kaputte Gas- oder Ölheizung darf repariert werden 
• ist die Heizung irreparabel beschädigt, gelten mehrjährige Übergangsfristen (max. 5 Jahre bzw. max.13 Jahre bei Gasetagenheizungen), bis man auf eine Heizung umstellen muss, die mit mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien betrieben wird 
• ist ein Fernwärmeanschluss möglich, beträgt die Frist für den Anschluss max. 10 Jahre

Sobald die Wärmeplanung abgeschlossen wurde, darf man Gasheizungen nur noch einbauen, wenn man diese auf Wasserstoff umstellen kann und die Kommune zusätzlich ein Versorgungsnetz plant. 

Neu eingebaute Heizungen muss man zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betreiben, sollte ein Fernwärmeanschluss nicht möglich sein. 

Was ist die kommunale Wärmeplanung? 

Gemeinsam mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ist am 1. Januar 2024 das Wärmeplanungsgesetz in Kraft getreten. „Ab dem 1. Januar 2024 werden in ganz Deutschland Wärmepläne erstellt. Das gibt den Bürgerinnen und Bürgern, den Unternehmen und Energieversorgern Sicherheit darüber, mit welcher Wärmeversorgung sie lokal rechnen können“, so Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen in einer Pressemitteilung des Bundesministeriums 

Größere Städte mit über 100.000 Einwohner*innen müssen diese Wärmepläne bis zum 30. Juni 2026 erstellen, kleine Städte unter 100.000 Einwohner*innen bis zum 30. Juni 2028. Die neuen Regelungen des GEG gelten dann einen Monat nach der Bekanntgabe der Planung. 

Möglichkeiten für klimafreundliches Heizen 

Für die Regelungen im GEG gilt Technologieoffenheit. Wer auf eine Heizungsalternative mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie umsteigt, muss dafür keinen rechnerischen Nachweis erbringen, wenn eine der folgenden Standardmöglichkeiten gewählt wird. 

Biomasseheizung (Holzheizung, Pelletheizung): Man darf nur als nachhaltig zertifizierte Holzprodukte (bzw. Holz) verfeuern. Biomasseheizungen kommen für Bestandsgebäude infrage, in denen alternative Lösungen nicht optimal realisierbar sind: z. B. in unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden. 

Elektrische Wärmepumpe: Die gesetzlichen Auflagen sind bei einer elektrischen Wärmepumpe erfüllt. 

Wärmepumpe-Hybrid-Heizung: Bei dieser Variante müssen 30 bis 40 Prozent der Leistung durch die Wärmepumpe abgedeckt werden. Zusätzlicher Wärmebedarf muss mit Gas-Brennwert, Öl-Brennwert oder Biomassefeuerung abgedeckt werden. 

Solarthermie-Hybrid-Heizung: Die Solarthermie kann mit einem Deckungsanteil in Höhe von bis zu 15 Prozent berücksichtigt werden. Die Verbrennung von Bio-Öl, Biogas oder Biomasse (als umweltfreundlich zertifiziert) muss mindestens 50 Prozent der Leistung decken. 

Solarthermieheizung: Deckt die Heizung den Wärmebedarf des Gebäudes komplett ab, sind alle Auflagen erfüllt. 

Stromdirektheizung (u. a. Infrarotheizungen): Hier kommt der Strom bereits zu 50 Prozent aus erneuerbaren Quellen – und dieser Anteil wird noch weiterwachsen. 

Fernwärme: Weil der Netzbetreiber dafür sorgen muss, dass die Netzwärme nach und nach umweltfreundlich wird, erfüllen Sie bei Fernwärme bereits alle gesetzlichen Auflagen.  

Darüber hinaus sind in der Regel auch Individuallösungen möglich. Dafür müssen Sie den Anteil erneuerbarer Energien allerdings zunächst von Fachpersonal professionell berechnen und anschließend bescheinigen lassen. 

Anrechnung von Eigenstrom

Bei der Ermittlung des Jahres-Primärenergiebedarfs wird auch eigener Strom, zum Beispiel durch eine Photovoltaikanlage, großzügiger als früher berücksichtigt. Durch den Abzug können Sie die Energiebilanz Ihres Hauses deutlich verbessern. Voraussetzung dafür ist, dass Sie den Strom selbst erzeugen, etwa auf dem Dach, und weitestgehend selbst verbrauchen.

Für Wohngebäude gilt eine Nennleistung von mindestens 0,02 kW/m2 Nutzfläche. Weist Ihr Haus also eine Nutzfläche von 250 m2 auf, muss Ihre Solaranlage über eine Leistung von mindestens 5 kWp verfügen. Da viele der neu errichteten Anlagen mindestens 10 kWp aufweisen, sollten die Mindestanforderungen kein Problem darstellen. 

Bei einer reinen PV-Anlage dürfen Sie 150 kWh pro kWp installierter Nennleistung abziehen, bei einer Solaranlage mit Batteriespeicher sind es sogar 200 kWh pro kWp. Insgesamt können bis zu 30 Prozent des Solarstroms (nur PV-Anlage) auf den Energiebedarf angerechnet werden, in Kombination mit einem Stromspeicher erhöht sich der Anteil auf max. 45 Prozent. 

Die Anrechnung von Strom, der aus erneuerbaren Energien gewonnen wird, auf den Jahres-Primärenergiebedarf war in der Vergangenheit an ein kompliziertes Bewertungsverfahren gebunden, das zum Teil zu widersprüchlichen Ergebnissen führte. Entsprechend wurden zum 1. Januar 2023 alle einschränkenden Bedingungen gestrichen. 

Staatliche Förderung von Umbaumaßnahmen

Das GEG regelt aktuell im 6. Teil verschiedene Maßnahmen, mit denen der Bund finanzielle Hilfen zu Modernisierungen und energetischen Einsparungen liefern kann. Zentrales Instrument ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), mit der ein Neubau, die Vollsanierung sowie bestimmte Einzelmaßnahmen durch staatliche Förderung unterstützt werden. Je nach Bedarf kann man die Zuschuss- oder Kreditvariante wählen. 

Die bisherigen Fördermaßnahmen-Regelungen wurden zum 1. Januar 2023 verschärft und an ein höheres Anforderungsniveau angepasst. Beispielsweise soll zukünftig das eingesparte CO2 eine größere Rolle spielen. 

Erleichterung für Flüchtlingsgebäude

Für Gebäude, in denen Geflüchtete durch den Staat oder im Auftrag des Staates untergebracht werden, soll bis Ende 2024 eine Erleichterung gelten. Konkret bedeutet das, dass für solche Gebäude die Anforderungen aus § 48 GEG nicht gelten. 

Mehr dazu erklären wir im Ratgeber „Energetische Sanierung“.

Was wird bei Heizungstausch gefördert?

Entscheiden Sie sich dafür, Ihre Heizung auszutauschen und auf eine klimafreundlichere Variante umzusteigen, dürfen Sie sich über eine staatliche Förderung freuen. Vor allem wer schnell umrüstet oder ein geringes Einkommen hat, bekommt hohe Fördermittel.  

Die Förderung bei der KfW können Sie seit dem 27. Februar 2024 unter meine.kfw.de beantragen. 

Folgende Regelungen gelten seit dem 01. Januar 2024:  

Für alle gibt es 30 Prozent Grundförderung, zuzüglich 

• eines Effizienz-Bonus von 5 Prozent für Wärmepumpen, die als Energiequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser nutzen 
• eines möglichen Zuschlags von 2.500 Euro für Biomasseheizungen bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte 

20 Prozent Bonus gibt es für den frühzeitigen Umstieg auf erneuerbare Energien bis Ende 2028. Z. B. für den Austausch von Kohle-, Öl- oder Nachtspeicher-Heizungen und Gasheizungen, die mindestens 20 Jahre alt sind. Danach verringert sich der Bonus alle zwei Jahre um drei Prozent. 

Zusätzlich werden 30 Prozent einkommensabhängiger Bonus an Eigentümer*innen gezahlt, die ihr Gebäude selbst nutzen und ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von unter 40.000 Euro pro Jahr haben. 

So sind insgesamt bis zu 70 Prozent Gesamtförderung möglich, ggf. noch zzgl. eines Emissionsminderungszuschlags. 

Hier finden Sie ausführliche Infos zur staatlichen Förderung von Heizungen und von Wärmepumpen.