Um sicherzustellen, dass die steuerliche Förderung mit den aktuellen Standards der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) übereinstimmt, wurden 2024 einige Anpassungen vorgenommen. Diese Änderungen gelten für alle Sanierungsmaßnahmen, die ab dem 1. Januar 2025 beginnen. Wichtig ist dabei, dass Neubauten von dieser steuerlichen Förderung ausgeschlossen sind – sie betrifft ausschließlich Immobilien, die bereits seit mindestens 10 Jahren bestehen.
Welche Maßnahmen sind steuerlich absetzbar?
Die steuerliche Förderung umfasst eine Vielzahl an energetischen Sanierungsmaßnahmen, die dazu beitragen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu senken. Dazu gehören unter anderem:
- Wärmedämmung von Wänden, Dach oder Geschossdecken: Eine verbesserte Dämmung reduziert den Wärmeverlust und senkt somit die Heizkosten.
- Austausch von Fenstern und Außentüren: Neue, energieeffiziente Fenster und Türen verbessern die Isolierung des Hauses und verringern den Wärmeverlust. Auch Maßnahmen zum sommerlichen Wärmeschutz (Sonnenschutzverglasung, Rollläden, etc.) sind förderfähig, da sie helfen, die Raumtemperatur im Sommer angenehm zu halten.
- Einbau oder Erneuerung von Lüftungsanlagen: Kontrollierte Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung verbessern das Raumklima und beugen Schimmelbildung vor.
- Modernisierung oder Optimierung bestehender Heizungsanlagen: Wer seine veraltete Heizungsanlage durch ein effizienteres System ersetzt oder eine bereits installierte Anlage optimiert, kann von der Steuervergünstigung profitieren.
- Digitale Systeme zur Energieverbrauchssteuerung: Smarte Heizungssteuerungen oder Energiemanagementsysteme, die den Energieverbrauch optimieren, sind ebenfalls förderfähig.
Auch die Kosten für eine energetische Baubegleitung und Fachplanung können steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass Planung und Beratung von zugelassenen Energieberater*innen durchgeführt werden, die für das BAFA-Förderprogramm „Energieberatung für Wohngebäude“ anerkannt sind.
Neben diesen spezifischen Fördermöglichkeiten besteht generell die Möglichkeit, Handwerkerkosten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von der Steuer abzusetzen. Dabei können jedoch ausschließlich Lohn- und Arbeitskosten, nicht aber Materialkosten, berücksichtigt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen sind insgesamt bis zu 5.200 Euro als Steuerbonus im Jahr möglich. Das betrifft vor allem alltägliche Arbeiten wie Malerarbeiten oder Reparaturen im selbstgenutzten Wohnraum. Auch Reinigungsarbeiten, Gartenpflege oder Winterdienst können steuerlich geltend gemacht werden.
Der Staat fördert energetische Sanierungen mit einem Steuerbonus von bis zu 40.000 Euro.
Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?
Die steuerliche Förderung ist im § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt und wurde zuletzt durch die Dritte Verordnung zur Änderung der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) aktualisiert.
Zugleich wurden einige technische Anforderungen verschärft. So müssen Wärmepumpen künftig bestimmte Effizienzwerte erfüllen, um steuerlich absetzbar zu sein. Auch Biomasseheizungen unterliegen nun strengeren Vorschriften: Sie müssen die neuen Emissionsgrenzwerte gemäß der 1. BImSchV (Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) einhalten. Zusätzlich wurde die Förderung für wasserstofffähige Heizungen erweitert, sodass Maßnahmen zur Umstellung auf den vollständigen Wasserstoffbetrieb nun förderfähig sind.
Gasbetriebene Wärmepumpen, Gasbrennwerttechnik und Gas-Hybridheizungen sind bereits seit dem 1. Januar 2023 von der steuerlichen Förderung ausgeschlossen, da sie die technischen Mindestanforderungen der ESanMV nicht mehr erfüllen.
Damit eine energetische Sanierung steuerlich gefördert werden kann, muss das Gebäude zum Zeitpunkt der Maßnahme mindestens 10 Jahre alt sein. Das Alter wird dabei taggenau ab dem Datum des ursprünglichen Bauantrags berechnet. Sind keine genauen Unterlagen mehr vorhanden, gilt das Jahr des Baubeginns („Baujahr“) als Referenz. Zudem können nur Sanierungsmaßnahmen gefördert werden, die zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 31. Dezember 2029 durchgeführt und abgeschlossen wurden.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen. Wird sie während des Zeitraums, in dem die steuerliche Förderung in Anspruch genommen wird, verkauft oder vermietet, entfällt der Steuerbonus für das entsprechende Jahr. Falls sich in der Immobilie ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer befindet, können die Sanierungskosten anteilig als Werbungskosten (oder für Selbstständige als Betriebsausgaben) abgesetzt werden. In diesem Fall ist eine zusätzliche steuerliche Förderung jedoch nicht möglich.
Energetische Sanierungsmaßnahmen wie die Fassadendämmung sparen bares Geld und tun der Umwelt etwas Gutes.
Wie hoch ist die steuerliche Förderung?
Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG ermöglicht es Eigentümer*innen, 20 % der förderfähigen Sanierungs- und Modernisierungskosten über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich abzusetzen.
Die maximale Investitionssumme, die berücksichtigt werden kann, wurde auf 200.000 € angehoben, sodass eine maximale Steuerersparnis von 40.000 € möglich ist.
Die Verteilung erfolgt gestaffelt über drei Jahre:
- Im Jahr der Sanierung sowie im darauffolgenden Jahr können jeweils 7 % der förderfähigen Kosten von der Einkommensteuer abgezogen werden – maximal 14.000 € pro Jahr.
- Im dritten Jahr können nochmals 6 % der Kosten, also maximal 12.000 €, steuerlich geltend gemacht werden.
Zusätzlich können Kosten für die energetische Fachplanung und Baubegleitung sofort mit 50 % von der Steuer abgesetzt werden.
Beispielrechnung
Eine Eigentümerin investiert 30.000 € in eine moderne Wärmepumpe. Sie kann die Kosten in folgenden Raten steuerlich geltend machen:
- 1. Jahr: 7 % von 30.000 € = 2.100 € Steuerersparnis
- 2. Jahr: 7 % von 30.000 € = 2.100 € Steuerersparnis
- 3. Jahr: 6 % von 30.000 € = 1.800 € Steuerersparnis
Insgesamt spart die Eigentümerin 6.000 € an Steuern.
Wichtig: Sollte die individuelle Einkommensteuerlast in einem Jahr niedriger sein als der Steuerbonus, wird sie lediglich auf 0 € gesenkt – eine Auszahlung der Differenz erfolgt nicht.
Übrigens: Die steuerliche Förderung gilt nicht nur für Eigenheime und Mehrfamilienhäuser in Deutschland, sondern auch für selbstgenutzte Immobilien in der EU sowie in Norwegen, Island und Liechtenstein. Auch die energetische Sanierung einer Ferienimmobilie, z.B. einer Finca auf Mallorca, kann daher gefördert werden. Voraussetzung: Sie sind in Deutschland einkommensteuerpflichtig (und z. B. nicht in Spanien). Und auch im EU-Ausland gelten dieselben Regeln und Anforderungen wie in Bundesrepublik.
Alle Maßnahmen müssen von Fachunternehmen durchgeführt werden.
Wer darf die energetischen Maßnahmen ausführen?
Damit eine Sanierung steuerlich anerkannt wird, muss sie von einem zertifizierten Fachunternehmen durchgeführt werden. Eigenleistungen oder Heimwerkerprojekte sind nicht förderfähig. Zu den zugelassenen Handwerksbetrieben gehören:
- Bau & Dämmung: Maurer-, Betonbau-, Stukkateur-, Malerbetriebe
- Dach & Fassade: Zimmerei-, Dachdecker-, Klempner-, Glasereibetriebe
- Heizung & Energie: Installations-, Heizungsbau-, Kälteanlagenbau-, Schornsteinfegerbetriebe
- Elektrotechnik: Elektro-, Smart-Home-Installationsbetriebe
- Innenausbau: Tischlerei-, Fliesenleger-, Rollladen- und Sonnenschutztechnikbetriebe
- Fenstermontage: Auch spezialisierte Fenstereinbau-Firmen gelten als Fachunternehmen.
Wichtig: Das Fachunternehmen muss für die jeweilige Maßnahme qualifiziert sein. So darf z. B. eine neue Außentür nicht von einem Schornsteinfegerbetrieb eingebaut werden – eine solche Maßnahme wäre steuerlich nicht anerkannt.
Wie wird die steuerliche Förderung beantragt?
Um die steuerliche Förderung zu erhalten, sind folgende Schritte notwendig:
- Einkommensteuererklärung einreichen: Die förderfähigen Sanierungskosten werden im Rahmen der Steuererklärung beim Finanzamt geltend gemacht.
- Bescheinigung über die durchgeführten Maßnahmen beilegen: Die Bescheinigung muss vom ausführenden Fachunternehmen oder von zertifizierten Energieberater*innen nach § 88 Gebäudeenergiegesetz (GEG) ausgestellt werden.
Achtung: Die Musterbescheinigungen wurden aktualisiert und entsprechen nun den neuesten Vorgaben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF).
Welche Alternativen gibt es zur steuerlichen Förderung?
Statt der Steuervergünstigung können Eigentümer*innen auch eine direkte Förderung über die KfW oder das BAFA in Anspruch nehmen:
- KfW-Programme bieten zinsvergünstigte Kredite mit Tilgungszuschüssen für umfassende Sanierungen.
- BAFA-Zuschüsse stehen für Einzelmaßnahmen wie Dachdämmung, Fenstertausch oder Heizungsmodernisierung zur Verfügung.
Aber: Eine doppelte Förderung für dieselbe Maßnahme ist ausgeschlossen! Das bedeutet: Wer für eine Sanierungsmaßnahme bereits eine Förderung von KfW oder BAFA erhält, kann sie nicht zusätzlich steuerlich geltend machen. Die Kombination verschiedener Förderungen ist jedoch möglich!
Zum Beispiel in diesem Fall:
- Fenstertausch → Steuerliche Förderung nutzen
- Dachdämmung → KfW-Förderung beantragen
- Heizungserneuerung → BAFA-Zuschuss erhalten
Wann lohnt sich die steuerliche Förderung – und wann nicht?
Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG ist nicht für jede energetische Sanierung die beste Wahl. In einigen Fällen kann es sinnvoller sein, eine direkte Förderung über die KfW oder das BAFA zu nutzen, während in anderen Situationen der Steuerbonus die bessere Alternative ist.
Grundsätzlich sollten Sie die steuerliche Förderung dann nutzen, wenn:
- Sie keine KfW- oder BAFA-Förderung beantragen möchten oder können (z. B. weil Sie keinen weiteren Kredit aufnehmen möchten).
- Sie bereits Fördermittel für andere Sanierungsmaßnahmen nutzen.
- Ihre Sanierungskosten nicht in das Förderprogramm der KfW/BAFA fallen (weil z. B. die technischen Mindestanforderungen nicht erfüllt werden). Unser Artikel erklärt, welche Maßnahmen im Rahmen der energetischen Sanierung gefördert werden.
- Sie eine langfristige Steuerersparnis bevorzugen (KfW- und BAFA-Zuschüsse werden oft direkt ausgezahlt oder mit einem Kredit verrechnet).
Welche Kosten sind zusätzlich steuerlich absetzbar?
Neben den direkten Sanierungskosten sind seit 2024 auch Umfeldmaßnahmen steuerlich absetzbar. Dazu zählen vorbereitende Arbeiten wie Entsorgung alter Heizsysteme oder Dämmstoffe.
Neu ist, dass auch selbst beschaffte Materialien förderfähig sind! Wer z. B. Dämmmaterialien oder eine Wärmepumpe selbst kauft und die Installation von einem Fachunternehmen durchführen lässt, kann auch die Materialkosten absetzen – sofern das Fachunternehmen deren Verwendung bestätigt.
Fazit: Energetische Sanierung – steuerliche Förderung nutzen
Die steuerliche Förderung für energetische Sanierungen bietet eine attraktive Möglichkeit, die eigenen Investitionen in eine energieeffiziente Immobilie finanziell abzufedern. Ein großer Vorteil ist, dass keine vorherige Antragstellung erforderlich ist – die Förderung wird einfach über die Steuererklärung geltend gemacht. Das macht sie besonders interessant für Eigentümer*innen, die keine KfW- oder BAFA-Zuschüsse nutzen möchten oder können.