Energieausweis erstellen: Alles zum energetischen Steckbrief für Wohngebäude

Aber was steht eigentlich im Energieausweis drin, wann brauchen Sie ihn und wo können Sie ihn beantragen? Und welche verschiedenen Ausweisarten gibt es überhaupt? Wir liefern Ihnen Antworten. 

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis (alternativ auch Energiesparausweis oder Energiepass) ist eine Art „Steckbrief“ für Wohngebäude: Er informiert über deren 

• Energieverbrauch 
• energetische Standards 
• und bewertet die Energieeffizienz 

Außerdem ermöglichen die Ausweise einen Vergleich des Energieverbrauchs verschiedener Gebäude. So können sich potenzielle Käufer*innen und Mieter*innen vor einer Kauf- oder Miet-Entscheidung über den energetischen Zustand einer Immobilie informieren und abschätzen, welche Heiz- und Warmwasserkosten auf sie zukommen. 

Eigentümer*innen erhalten durch einen Energieausweis Empfehlungen, wie man die energetischen Gebäude-Eigenschaften verbessern und damit Energiekosten einsparen kann.  

Gut zu wissen: Ein Energieausweis wird immer für das ganze Gebäude und nicht für eine einzelne Wohnung ausgestellt. Dabei werden Räume, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, nicht berücksichtigt. 

Der Energieausweis eines Hauses zeigt Käufer*innen und Mieter*innen die Energieeffizienz von Immobilien an.

Für wen ist ein Energieausweis Pflicht?

Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, verpachten oder vermieten, dann benötigen Sie einen Energieausweis. Denn Käufer*innen oder Mieter*innen müssen erfahren dürfen, inwiefern Energiekosten für sie anfallen können. Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die zuvor geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) 2020 abgelöst hat.  

Mieter*innen können bei ihren Vermieter*innen keinen Energieausweis anfordern, während das Mietverhältnis noch besteht. Einen solchen Anspruch können Sie lediglich bei Neuvermietungen geltend machen. 

Gut zu wissen: Liegt beim Verkaufen oder Vermieten einer Wohnung oder eines Hauses kein gültiger Energieausweis vor, ist das eine Straftat, die ein Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000 Euro zur Folge haben kann. Gesetzeswidrig sind auch Ausweise, deren Angaben fehlerhaft oder unvollständig sind. So muss man schon in einer Immobilienanzeige Pflichtangaben zum Energieausweis machen, der zudem bei einer Besichtigung deutlich sichtbar aushängen oder -liegen muss. 

Grundsätzlich ist ein Energieausweis zehn Jahre gültig, das Ablaufdatum finden Sie in der Regel in der Kopfzeile. Nach Fristablauf muss ein neuer Ausweis erstellt werden: Denn eine Verlängerung des bestehenden Dokuments ist nicht möglich. 

Übrigens: Sie benötigen auch einen Energieausweis wenn Sie als Eigentümer*in eine umfassende Sanierung an einem Gebäude durchführen möchten, die eine energetische Gesamtbilanzierung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfordert, wie zum Beispiel eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus.

Welche Energieausweis-Arten gibt es?

Es gibt zwei Varianten: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. 

Der Bedarfsausweis basiert auf den berechneten Energiebedarfswerten des Gebäudes. Dabei berücksichtigt man Bauweise, Dämmung, Heizungsanlage, Fensterisolierung und andere Faktoren. 

Der Verbrauchsausweis hat die tatsächlichen Energieverbrauchswerte (Heizung und Warmwasser) des Gebäudes aus den letzten drei Jahren als Grundlage. Die Datenerhebung ist bei dieser Ausweisform weniger aufwändig, daher ist sie normalerweise auch günstiger. 

Im Grunde zeigen Verbrauchsausweise daher keine objektive Energieeffizienz, sondern bewerten lediglich schwankendes energetisches Nutzungsverhalten. Der Bedarfsausweis wiederum basiert auf dem mathematisch ermittelten Gesamtenergiebedarf von Häusern und ist deshalb aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis: Individuelles Heiz- und Wohnverhalten von Bewohner*innen wird bei der Kennwert-Ermittlung nämlich nicht mit einbezogen. Außerdem benötigt man für einen Verbrauchsausweis drei aufeinanderfolgende Jahre an Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen – und das Ende dieses Zeitraums darf maximal 18 Monate zurückliegen. Ausschlusskriterien sind zum Beispiel dezentrale Gasetagenheizungen oder kürzliche umfassende Modernisierungen. 

Je energieeffizienter das Haus, desto weniger Heizenergie wird benötigt: Ein Energieausweis gibt Aufschluss über die Energieeffizienzklasse.

Welcher Energieausweis für welches Gebäude?

Seit 2007 müssen Neubauten, Bestandsgebäude sowie Nichtwohngebäude (seit 2009) energetische Steckbriefe besitzen. Die jüngste Entwicklung ist das seit 2020 gültige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das GEG vereint nicht nur die Energiegesetze EnEG, EEWärmeG und EnEV, sondern führt auch neue Regelungen für Energieausweise bei Bestandsbauten ein. Diese müssen nun nicht nur Energiebedarf oder -verbrauch, sondern auch Treibhausgas-Emissionen aufführen. 

Je nach Gebäudetyp bleibt die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis jedoch frei oder vorgeschrieben. Während in den meisten Fällen der günstigere Verbrauchsausweis genügt, ist für folgende Gebäudetypen ein Bedarfsausweis Pflicht: 

• Wohngebäude/Mehrfamilienhäuser, die bis zu vier Wohnungen haben, sollte der Bauantrag vor dem 01. November 1997 gestellt worden sein (1. Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erfüllt) 
• Neubauten (kein Verbrauch der letzten drei Jahre ermittelbar) 
• Bei nachträglicher Fassadendämmung bzw. bei mehr als zehn Prozent erneuerter Außenfläche (Verbrauchswerte nicht mehr aktuell) 

Für folgende Gebäude besteht keine Energieausweispflicht: 

• Gebäude zum Eigengebrauch (kein Verkauf, keine Vermietung) 
• Denkmalgeschützte Gebäude 
• Gebäude unter 50 Quadratmeter Nutzfläche 

Was steht im Energieausweis?

Die Kernfunktion eines Energieausweises ist klar: Energieeffizienz und -kosten von Gebäuden übersichtlich kennzeichnen. Der fünfseitige Ausweis enthält Angaben zu Heizung und Gebäude, Energiekennwerten und möglichen Modernisierungsempfehlungen. 

Der Energieverbrauch Ihres Hauses wird in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter Nutzfläche (m²a) gemessen, die normalerweise etwas größer als die Wohnfläche ist. Den Energiebedarf eines Gebäudes unterteilt man in End- und Primärenergiebedarf. 

Der Endenergiebedarf gibt Auskunft über die tatsächliche Energiemenge, die das Gebäude jährlich für Lüftung, Heizung und Warmwasser benötigt – und zwar unabhängig vom eingesetzten Energieträger. . Dabei basiert die Berechnung auf Gebäudedaten wie Wandstärken, Dämmung und Heizungssystem. Übrigens sind im Endenergiebedarf keine Energieverluste mit einbezogen, die im Prozessverlauf von der Energieerzeugung bis zur -nutzung entstehen. 

Dieser Endenergiebedarf entscheidet über die Einordnung eines Gebäudes in eine bestimmte Energieeffizienzklasse. Den Endenergiebedarf muss man auch in Immobilienanzeigen angeben. Ein Gebäude ist umso energieeffizienter, je geringer der Energiebedarf ist. 

Der Primärenergiebedarf gibt in Kilowattstunden pro Jahr (kWh/a) Auskunft über die Klimabilanz des Gebäudes. Dabei berücksichtigt man die zur Deckung des Endenergiebedarfs benötigte Gesamtenergiemenge. Denn fossile Brennstoffe wie Erdöl, Erdgas und Kohle erfordern zum Beispiel viel Energie für ihre Gewinnung, Umwandlung sowie den Transport. Bei diesen Vorgängen geht viel Energie ungenutzt verloren und die gesamte Prozesskette spielt eine Rolle für die Berechnung des Primärenergiebedarfs. Und dieser ist niedriger, je höher der Anteil an erneuerbaren Energien ist. 

Für Neubauten und umfangreiche Sanierungen legt das GEG Obergrenzen für den Primärenergiebedarf fest.  

Gut zu wissen: Primär- und Endenergiebedarf eines Gebäudes bleiben unabhängig von der Heizmenge unverändert. Die Werte ändern sich nur dann, wenn man am Gebäude oder an der Haustechnik Veränderungen vornimmt. 

Darüber hinaus müssen im Energieausweis eines Gebäudes auch dessen Treibhausgasemissionen (früher im Ausweis CO₂-Emissionen genannt und eine freiwillige Angabe) aufgeführt werden. Diese entstehen durch den Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung und bilden den ökologischen Fußabdruck einer Immobilie. 

Wie kann man den Energieausweis lesen?

In der Regel besteht ein Energieausweis für ein Gebäude aus fünf Seiten – das gilt für Bedarfs- und Verbrauchsausweise.  

Folgende Informationen zur Energieeffizienz bilden Energieausweise ab: 

Welche Energieausweisklassen gibt es?

Typisch für Energieausweise ist die bunte Farbskala, auch Bandtacho genannt. Wie bei Haushaltsgeräten benennt sie die Energieeffizienzklasse des Gebäudes und soll klar verständlich Energieeigenschaften aufzeigen. Das ist für Sie besonders beim Umzug oder bei der Suche nach der ersten eigenen Wohnung wichtig. Die Klasse mit der besten Energieeffizienz ist „A+“, die schlechteste „H“. Je weiter hinten der Buchstabe also im Alphabet steht, desto mehr Energie benötigt das Gebäude. 

Entsprechend des individuellen Endenergiekennwertes wird der Immobilie die passende Energieeffizienzklasse zugewiesen. 

Gut zu wissen: Nach einer 2023 eingeführten Regelung im Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Neubauten mindestens den Standard eines Effizienzhauses 55 haben, was der Energieeffizienzklasse B entspricht. 

Energieeffizienzklassen im Überblick: 

Wer darf einen Energieausweis erstellen?

Einen Energieausweis zu beantragen ist nicht schwer. Zur Ausstellung sind jedoch nur Personen mit entsprechender Qualifikation und Berufserfahrung befugt. Dazu gehören Ingenieur*innen, Architekt*innen oder auch Handwerker*innen. Wer berechtigt ist, erklärt das Gebäudeenergiegesetz in Paragraph 88.

Wer einen Energieausweis ohne die erforderliche Berechtigung er- und ausstellt, begeht dadurch eine Ordnungswidrigkeit und zahlt dafür unter Umständen ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. 

Für das Ausstellen von Energieausweisen gibt es übrigens kein allgemein anerkanntes und offizielles Zertifikat. Deshalb ist es bei Online-Anträgen wichtig sicherzustellen, dass die Webseite ein Siegel einer renommierten Institution wie dem TÜV oder der Deutschen Energie-Agentur dena trägt. Letztere ist dank der Energieeffizienz-Expertenliste auch eine zuverlässige Anlaufstelle bei der Suche nach qualifiziertem Fachpersonal. 

Je nachdem, welche Art von Energieausweis benötigt wird, kann dieser recht einfach erstellt werden: Für einen Verbrauchsausweis werden die tatsächlichen Verbrauchswerte der letzten drei Jahre benötigt, um witterungsbedingte Verbrauchsschwankungen auszugleichen. Dafür kann beispielsweise die Heizkostenabrechnungen herangezogen werden. Liegen diese Erfahrungswerte nicht vor, muss der Verbrauch über entsprechende Gebäudedaten geschätzt werden. Für einen Bedarfsausweis werden zum Beispiel Informationen über Alter, Bauform und Dämmung des Gebäudes benötigt. Dies ist wesentlich aufwendiger. 

Was kostet ein Energieausweis?

Der  Verbrauchsausweis  ist mit 50 bis 100 Euro relativ erschwinglich. Der Grund: Im Vergleich zum Bedarfsausweis erfordert er weniger Unterlagen und es fließen nur Verbrauchswerte und Eckdaten ein. Für Mehrfamilienhäuser sind 250 Euro zu erwarten.  

Der  Bedarfsausweis ist aufwändiger und daher teurer. Die Preise liegen hier zwischen 300 und 500 Euro. Der höhere Preis ergibt sich durch umfassende Kalkulationen zur Bedarfsermittlung. Für Mehrfamilienhäuser mit mehr als sechs Wohnungen sind pauschal 300 Euro plus 30 bis 50 Euro pro Wohnung üblich. 

Wie kann man die Energieeffizienzklasse beim Haus verbessern?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Haus energieeffizienter zu machen, von denen viele sogar staatlich gefördert werden: Zum Beispiel Photovoltaikanlagen, moderne Heizungsanlagen, verbesserte Dämmung der Haus-Außenhülle und besser isolierte Fenster. Ist eine Sanierung oder Modernisierung abgeschlossen, wird für das Gebäude auch ein neuer Energieausweis ausgestellt.  

Tipp: Egal ob Neubau, Sanierung oder staatliche Förderung: Bei allen Fragen rund um die Energieeffizienz von Gebäuden stehen Ihnen bei Bedarf Energieberater*innen zur Seite. 

Fazit: Der Energieausweis: Ein Schlüssel zu Energieeffizienz und Klimaschutz

Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie ist der Energieausweis mehr als nur ein Pflichtdokument. Er liefert wertvolle Informationen zum Energieverbrauch und ermöglicht fundierte Entscheidungen über Modernisierungsmaßnahmen. So kann ein gut gepflegter Energieausweis auch den Wert einer Immobilie steigern und dabei helfen, Energiekosten zu senken. Zusätzlich trägt er zum Klimaschutz bei, indem er Anreize für energieeffizientes Bauen und Sanieren schafft. 

Vor allem für Käufer*innen und Mieter*innen ist der Energieausweis wichtig. Nur mit aktuellem Energieausweis lassen sich Energiekosten realistisch bewerten. Aber auch Eigentümer*innen sollten über wertsteigernde, energetische  Modernisierungsvorschläge im Energieausweis und nachdenken.