Das Nebenkostenprivileg ermöglichte es Vermieter*innen bisher, die Kosten für den Kabelanschluss pauschal auf alle Mietparteien umzulegen. Das hatte oft zur Folge, dass Mieter*innen für einen Dienst zahlen mussten, den sie möglicherweise gar nicht nutzen wollten. Auch wenn dieser Posten in Zukunft fehlen wird, lohnt es sich dennoch, die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen.
Nebenkostenprivileg endet zum Juli 2024
Das Nebenkostenprivileg wurde zum 1. Juli 2024 abgeschafft. Vermieter*innen dürfen die Kosten für den TV- oder Breitbandanschluss nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter*innen weitergeben. Stattdessen können diese künftig individuelle Verträge mit einem entsprechenden Anbieter abschließen, wenn sie weiterhin Kabelfernsehen nutzen möchten. Allerdings gibt es auch Alternativen, wie IPTV, DVB-T2 HD oder Satellitenfernsehen, die nun in Betracht gezogen werden können und möglicherweise eine kostengünstigere Lösung darstellen.
Durch den Wegfall des Nebenkostenprivilegs können Mieter*innen nun selbst ihren Fernsehanbieter wählen.
Die Kabelgebühren sind aber nicht die einzigen Nebenkosten, die Vermieter*innen in Rechnung stellen können (bzw. in diesem Fall: konnten).
Was sind Nebenkosten und was ist enthalten?
Nebenkosten sind die zusätzlichen Kosten, die neben der reinen Nettomiete für eine Wohnung anfallen. Diese Kosten decken eine Vielzahl von Ausgaben ab, die durch den Betrieb und die Nutzung eines Gebäudes entstehen. Typische umlagefähige Nebenkosten umfassen beispielsweise Heizen, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege und oft auch Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Fahrstühle oder Treppenhausbeleuchtung. Manchmal werden Nebenkosten auch als „zweite“ Miete bezeichnet.
Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt in der Regel einmal jährlich. Dabei werden die tatsächlich angefallenen Kosten ermittelt und entsprechend auf die Mietparteien umgelegt, oft basierend auf einem festgelegten Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche oder der Anzahl der Personen im Haushalt. Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, lässt sich pauschal nicht sagen. Die Höhe hängt zum Beispiel vom Alter, der Größe und dem Zustand des Gebäudes ab oder etwa den Gebühren des lokalen Wasserversorgers.
Häufigkeit und Fristen der Nebenkostenabrechnung
Wie gesagt, Nebenkostenabrechnungen werden in der Regel jährlich erstellt. Vermieter*innen haben eine Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, um die jeweilige Abrechnung zu erstellen und den Mietparteien zuzustellen. Für das Jahr 2023 muss die Abrechnung also spätestens bis Dezember 2024 übergeben werden, für 2024 ist Zeit bis Dezember 2025. Endet das Abrechnungsjahr unterjährig, dann beginnt die Frist ab dem entsprechenden Kalendermonat.
Nebenkostenabrechnungen sind häufig fehlerhaft. Eine genaue Prüfung lohnt sich.
Nach Erhalt der Abrechnung haben Mieter*innen normalerweise 30 Tage Zeit, um sie zu prüfen und zu bezahlen. Innerhalb dieser Frist können sie formelle Prüfungen vornehmen, Hilfsangebote in Anspruch nehmen oder zusätzliche Belege anfordern. Für sachliche oder inhaltliche Fehler besteht eine gesetzliche Einspruchsfrist von 12 Monaten. Ein Widerspruch hat jedoch keine aufschiebende Wirkung; Nachzahlungsansprüche sind in diesem Fall „unter Vorbehalt“ zu begleichen.
Verjährung von Nachzahlungsansprüchen
Vermieter*innen haben drei Jahre Zeit, um Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung geltend zu machen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Versäumen Vermietende diese Frist, verlieren sie das Recht auf Nachzahlungen. Auch wenn sie nicht auf einen Einspruch reagieren oder ausstehende Nachforderungen nicht anmahnen, bleibt der Anspruch bestehen. Bei Streitfällen ist es ratsam, rechtlichen Beistand beziehungsweise eine sachkundige Beratung zu suchen – zum Beispiel durch Verbraucherschutzzentralen oder Mietervereine.
Nicht umlagefähige Nebenkosten
Einige Nebenkosten dürfen nicht auf die Mieter*innen umgelegt werden. Dazu gehören Instandhaltungskosten für die Wohnung oder das Haus und größere Reparaturkosten, wie die Reparatur einer defekten Heizung. Verwaltungskosten sind ebenfalls nicht umlegbar. Allerdings dürfen Kosten für einen Hausmeisterservice in die Nebenkosten aufgenommen werden.
Sonderfall Heizkostenabrechnung
Heizkosten nehmen unter den Nebenkosten eine Sonderstellung ein. Im Gegensatz zu sogenannten „kalten“ Nebenkosten wie Grundsteuer, Gartenpflege, Hauswart oder Gebäudereinigung erfolgt die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nach individuellem Verbrauch der Mieter*innen. Eine pauschale Abrechnung ist nicht zulässig.
Vermieter*innen sind verpflichtet, 50 bis 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festgelegten Verteilerschlüssel (in der Regel nach Wohnungsgröße) umgelegt, um Wärmeverluste gerecht zu verteilen. Im Mietvertrag kann auch eine vollständige verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart werden. Mieter*innen können ihre Heizkosten also durch sparsames Heizen selbst beeinflussen.
Mieter*innen können durch sparsames Heizen die Höhe der Heizkosten zum Großteil beeinflussen.
Um den individuellen Verbrauch zu ermitteln, müssen Verbrauchszähler (Wärmezähler oder Heizkostenverteiler) abgelesen werden. Heizkostenverteiler, die an den Heizkörpern angebracht sind, erfassen die verbrauchte Wärmemenge. Viele Vermieter*innen beauftragen Ablesedienste, deren Kosten ebenfalls umgelegt werden können. Zudem sind Kosten für Betriebsstrom, Wartung, Bedienung und Überprüfung der Heizanlage sowie die Miete für die Verbrauchszähler umlegbar.
Wie sieht eine Nebenkostenabrechnung aus?
Eine Nebenkostenabrechnung kann zunächst kompliziert wirken. Folgende Bestandteile und Positionen sollten in jedem Fall aufgeführt sein.
Abrechnungszeitraum
Der Zeitraum, für den die Abrechnung gilt, muss auf der Nebenkostenabrechnung angegeben sein.
Gesamtkosten
Hier werden die Betriebskosten für verschiedene Nebenkostenarten sowie die Gesamtkosten für das gesamte Haus aufgeführt. Dazu zählen beispielsweise Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten sowie weitere Kosten wie die für den Schornsteinfeger.
Umlageschlüssel
Vermieter*innen können die Nebenkosten nach unterschiedlichen Umlageschlüsseln umlegen:
- Nach Verbrauch
- Nach Wohnfläche
- Nach Personenanzahl
- Nach Wohneinheit
Ein Umlageschlüssel muss nicht für die gesamte Nebenkostenabrechnung gelten. Es ist üblich, je nach Position unterschiedliche Schlüssel zu verwenden. Wichtig ist, dass klar gekennzeichnet wird, welcher Verteilerschlüssel für welchen Posten verwendet wurde. Andernfalls muss nach Wohnfläche umgelegt werden.
Anteilige Kosten
Die Abrechnung muss verständlich darstellen, wie hoch der Kostenanteil für jede Mietpartei ist.
Vorauszahlungen
Die geleisteten Vorauszahlungen der jeweiligen Mietpartei müssen aufgeführt und mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden. So sehen Mieter*innen, ob sie nachzahlen müssen oder eine Rückerstattung erhalten.
Nebenkostenabrechnung immer genau prüfen
Eine hohe Nachzahlung steht an? Die gute Nachricht: Nebenkostenabrechnungen sind oft fehlerhaft. Deshalb lohnt es sich, die Abrechnung genau zu prüfen. Typische Fehler sind:
- Falscher Abrechnungszeitraum
- Falsche Wohnung
- Fehlende Angaben
- Überschreiten der Vorlagefrist
- Rechenfehler
- Abrechnung nicht umlagefähiger Kosten
- Falsch berechnete oder verwendete Verteilerschlüssel
- Nicht verbrauchsabhängige Abrechnung
- Unstimmige Verbrauchswerte oder Zählerstände
Tipp für Mieter*innen: Vermieter*innen sind nicht verpflichtet, die Rechnungsbelege mit der Abrechnung zu schicken. Jedoch haben Sie das Recht auf Einsicht in diese Belege. Wenn Sie Fehler entdecken, setzen Sie sich mit Ihrer*Ihrem Vermieter*in in Verbindung und legen Widerspruch ein.